Explorando los Desafíos de la Permisología en el Desarrollo Inmobiliario

Conversamos con Francisco Santibáñez, nuestro director de Operaciones del Área Ciudad y Territorio, para obtener su perspectiva sobre los obstáculos que enfrentan los proyectos inmobiliarios debido al sistema de permisos en Chile. Exploraremos propuestas para modernizar y agilizar el proceso y descubriremos cómo estos desafíos impactan en la inversión y el desarrollo.

1.- ¿Cuáles son los principales problemas y obstáculos que enfrentan los proyectos de inversión debido al sistema de permisos en Chile?

Los proyectos se enfrentan a desafíos significativos en términos de aprobaciones, debido a un sistema complejo y burocrático en el que participan organismos de diferente naturaleza, como son el Ministerio de Vivienda, el Ministerio de Medio Ambiente y el Ministerio de Transportes.

Todo proyecto debe contar con sus permisos, y se deben someter al proceso de aprobación que recae en la Dirección de Obras Municipales. Sin embargo, sin importar la envergadura o particularidad del proyecto, son sometidos a un mismo proceso de revisión o aprobación, el que en muchos casos podría ser más simple o la municipalidad ser solamente informada por los profesionales responsables, permitiendo descongestionar el sistema.

2.- ¿Qué impacto tiene el tiempo de tramitación de permisos en el desarrollo de proyectos inmobiliarios y en el sector de la construcción?

El tiempo de aprobación tiene un impacto significativo; la tramitación de los permisos -como hemos visto en algunas estadísticas- supera los 12 meses, lo que impacta directamente en el inicio de la construcción.

Ante esto y dado que estamos frente a un sistema más complejo y exigente, como equipo nos enfocados en este tema y desarrollamos una estrategia que permite ver de manera temprana los riesgos a los que están expuestos los proyectos, considerando las distintas exigencias y aprobaciones que requieren según sean sus características, con eso desarrollamos una matriz de riesgos respecto de todas las aprobaciones.

3.- ¿Cuáles son las propuestas específicas del pacto fiscal presentado por el Gobierno para abordar los problemas relacionados con la permisología y promover la inversión en el país?

Respecto de los permisos y cómo estos se vinculan con el mercado inmobiliario, el pacto fiscal propone dentro de sus objetivos modernizar el Estado, es decir replicar, promover e implementar plataformas. La DOM en línea es un buen ejemplo, ya que ha permitido realizar trámites y solicitudes de manera virtual.

Otra propuesta que se ha discutido es la implementación de una plataforma única de aprobaciones, donde se pueda consolidar la información junto a las resoluciones o aprobaciones sectoriales que tienen los proyectos (DOM, Monumentos, SEIA, Ministerio de Transportes, por nombrar algunos); con esto se pretende reducir los tiempos de aprobación, el Gobierno estableció un objetivo de bajar en un tercio los plazos.

4.- Desde su perspectiva, ¿cuáles serían las medidas más efectivas para modernizar y agilizar la tramitación de proyectos y reducir los ‘‘cuellos de botella’’ asociados a la permisología en Chile?

Los proyectos deben cumplir con todas las exigencias en sus aprobaciones y además deben considerar su ubicación y contexto, por lo tanto, una primera medida puede ser centralizar la información a través de una plataforma única de aprobaciones, que consolide los estudios ambientales, de transporte o movilidad, los aportes o mitigaciones que realizará al espacio público y obviamente el cumplimiento de las normas urbanísticas y técnicas que debe cumplir. Esto permite tener disponible y actualizada la información de todos los proyectos, incluso en tiempo real.

En segundo lugar, para evitar cargar el sistema de aprobaciones aún más, y dado que la legislación vigente le otorga facultades y responsabilidades a los distintos profesionales que intervienen de un proyecto, son ellos los que deben cumplir la labor de revisión y aprobación en las materias urbanísticas y técnicas que están facultados para revisar.

Lo anterior está establecido en la LGUC y dichas responsabilidades recaen en los revisores independientes de edificación, revisores de cálculo, certificadores de especialidades, así como en aquellos que realizan los estudios de impacto ambiental y los estudios de impacto vial (IMIV). Así, la Dirección de Obras Municipales, solo debería revisar el cumplimiento de las normas urbanísticas, pero en la práctica no sucede.

Por lo tanto, este grupo de profesionales es el encargado de certificar que los proyectos cumplan con todas las exigencias regulatorias.

Los Municipios deberían cumplir un rol de administrador de la información de los proyectos, verificando que cuenten con las certificaciones de los expertos en lugar de revisar todo, evitando así la duplicación o triplicación del tiempo de tramitación y por otro lado, fiscalizar el cumplimiento de lo informado en los proyectos.

No se deben reducir las exigencias a los proyectos, ni tampoco postergarlas para el final, lo importante es identificar todos los estudios y proyectos que se requieren y realizar las gestiones con antelación y rigurosidad.

5.- Desde el punto de vista empresarial, ¿cómo afecta el sistema de permisos ambientales y sectoriales a la inversión y el desarrollo de proyectos?

Genera incertidumbre y disminuye la motivación para invertir y enfrentar el proceso. La baja motivación afecta directamente a los proyectos, especialmente si son complicados y engorrosos. En tales casos, es más probable que se opte por invertir en otros lugares o en diferentes proyectos.

En relación a los temas ambientales, la participación ciudadana suele opinar cuando los proyectos ya están en construcción, debido a que las aprobaciones no se realizan de manera simultánea con las aprobaciones iniciales. Esto puede ocasionar conflictos con la ciudadanía cuando los proyectos ya están en marcha genera dificultades considerables para todos los involucrados, incluyendo a los vecinos, a quienes financian y a los desarrolladores del trabajo.

Cuando vemos proyectos en esta situación se crea incertidumbre en el sector y aumenta de manera directa el riesgo, lo que puede significar que el proyectos se posponga o simplemente no se lleve a cabo. En definitiva, esto tiene un impacto significativo.

6.- El presidente del Consejo de Políticas de Infraestructura (CPI) Eduardo Frei Ruiz-Tagle mencionó que la permisología está «matando» la posibilidad de desarrollo en el país. ¿Podría explicar cuáles son las áreas de problemas principales y cómo se podrían abordar?

Los permisos siempre serán necesarios para el desarrollo de un proyecto; el proceso por el cual transitan debe ser mejorado, las aprobaciones son cada vez más complejas. Ante este escenario, los profesionales que participamos directamente de las aprobaciones, debemos estar en constante actualización e informados sobre las normas vigentes.

Actualmente, hay un interés generalizado en que nos preocupemos por el medio ambiente, que los proyectos hagan un aporte o mejora en el espacio público, que incluyan medidas de mitigación y que obviamente cumplan con todas las exigencias normativas y urbanísticas, lo anterior implica que los consultores y profesionales que participamos de los proyectos, debemos estar permanentemente estudiando y revisando los aspectos de nuestra área, somos los responsables de realizar estudios rigurosos y exigentes, que permitan asegurar el desarrollo de proyectos legítimos.

La industria inmobiliaria ha tenido que profesionalizarse, la autoridad se presenta como burocrática y lenta, careciendo de los recursos necesarios para funcionar de mejor manera; por otro lado, también vemos presentaciones o estudios incompletos, que cuentan con muchas observaciones por parte de la autoridad, en esos casos, depende de nosotros mejorar su calidad, es por eso que nuestra visión es desarrollar estudios, informes y proyectos que cuenten con una revisión integral y con una mirada actual.

7.- ¿La ciudadanía después del 18 de octubre de 2019, exige más igualdad en las construcciones del sector inmobiliario?

La ciudadanía se siente más empoderada después del estallido social y la pandemia y ahora tiene la posibilidad de expresar su opinión. Antes existían menos instancias para participar, pero desde que entró en vigencia el Acuerdo de Escazú los proyectos que se someten al sistema de evaluación de impacto ambiental deben considerar la participación ciudadana en el proceso.

8.-¿Cuál es el impacto?, si antes el proceso de aprobación podía tardar entre 8 y 12 meses, hoy tendrá que considerar un plazo mínimo entre 12 y 18 meses.

Debemos considerar que los proyectos deben dar cumplimiento y respuesta a todas las exigencias y demandas los grupos de interés, ciudadanía, autoridades, organismos técnicos, profesionales e inversionistas, entre otros.

Para lograrlo estamos convencidos que se debe considerar una mirada multidisciplinaria y experta, hemos desarrollado un sistema de planificación de permisos, junto a una matriz de riesgos que se actualiza permanentemente, lo que nos permite contar con la información de manera anticipada, en la dimensión que corresponda y con ello podemos identificar el riesgo e implementar un plan para actuar sobre la contingencia. Muchas veces estamos frente a un problema, aprobación o recepción y no tenemos “tiempo” por lo que es muy difícil llegar a una solución; con nuestro sistema identificamos los problemas o riesgos de manera temprana, y dependiendo de lo que esto implique, evaluamos las alternativas o estrategias que permitan tener el menor impacto posible en el proyecto.